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Tod des Vermieters – Auswirkung auf das Mietverhältnis

Deutschland gehört zu den Ländern, in denen die meisten Menschen zur Miete leben. Auch wenn die Mieten steigen, eine eigene Immobilie bleibt für viele ein ewiger Traum. Fast jeder lebt mindestens einmal in einem Mietverhältnis und manche ihr Leben lang. Was passiert aber, wenn der Vermieter plötzlich stirbt? Welche Auswirkungen hat der Tod auf den Mietvertrag?

In Deutschland gibt es das Erbrecht, welches nach dem Tod einer Person in Kraft tritt. Nach § 1922 BGB gibt es gesetzliche Erben, welche nach Familiengrad automatisch einen Pflichtteilsanspruch am Erbe haben. Vor dem Tod kann allerdings auch ein Testament aufgesetzt werden, welches die Erbanteile bestimmten Personen zuspricht. Mit dem Tode einer Person gehen somit die Erbschaft und die damit verbundenen Rechte und Pflichten auf die Erben über.

Tod des Vermieters

Das Eigentum des Vermieters geht somit nach dem Tod des Vermieters auf die Erben über. Mit einher geht auch das Mietverhältnis. Der Mietvertrag wird unverändert beibehalten und der Erbe erlangt automatisch die Stellung des Vermieters. Eine Umschreibung ist nicht notwendig. Der Mieter ist dennoch über die Rechtsnachfolge zu unterrichten. Hierfür wird vom Testamentsvollstrecker ein TV-Zeugnis erstellt. So kann beispielsweise die Miete auf ein anderes Konto gezahlt werden.

Mieterhöhungen
Da der Erbe den Mietvertrag samt Rechte und Pflichten übernimmt, kann er auch eine Mieterhöhung verlangen. Wie dem vorherigen Vermieter ist es ihm möglich, nach mietrechtlichen Voraussetzungen eine Mieterhöhung durchzuführen. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, müssen alle Mitglieder einer Erhöhung zustimmen und diese unterzeichnen.

Kündigung des Mietverhältnisses
Der neue Vermieter darf auch das Mietverhältnis beenden. Hier gilt das einfache Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten. Bei Erbengemeinschaften müssen alle Erben mit der Kündigung einverstanden sein und diese unterzeichnen. Eine Kündigung kann gem. Mietvertrag zum Beispiel wegen Zahlungsverzug erfolgen.

Eine vor dem Tod des Vermieters ausgesprochene Kündigung kann nur geltend gemacht werden, wenn ein deckungsgleicher Kündigungssachverhalt vorliegt. Ansonsten gelten die nach Mietrecht gesetzlich anerkannten Kündigungsmöglichkeiten (§ 573 Abs. 1 u. 2 BGB).

Neue Mietverträge
Auch neue Mietverträge können durch die Erbengemeinschaft abgeschlossen werden. Der Vertrag erfolgt nach Mietrecht und bedarf der Zustimmung aller Erben.

Der Tod des Vermieters hat für das Mietverhältnis also keine schwerwiegenden Folgen. Lediglich eine Änderung der Ansprechpartner und die damit verbundene Kontoänderung sind mit dem Erbfall verbunden. Tritt als Rechtsnachfolger eine Erbengemeinschaft an, sind diese nur gesamthänderisch zu Änderungen berechtigt.

Bildnachweis: pixabay.com/ Shahid Abdullah

Quellen:
https://dejure.org/gesetze/BGB/1922.html
https://www.iww.de/ee/archiv/mietrecht-welche-folgen-hat-der-tod-des-vermieters-fuer-das-mietverhaeltnis-f8834
https://www.smartlaw.de/rechtsnews/mieten-wohnen/tod-des-vermieters-muss-ich-jetzt-den-schluessel-abgeben