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Einliegerwohnungen – langfristige Absicherung oder ein finanzieller Bonus?

Durch Bau oder Besitz von Einfamilienhäusern ergibt sich häufig die Möglichkeit, eine privat wenig bis ungenutzte Wohneinheit zur Unter-/Miete freizugeben.
Diese Option kann im Rahmen einer Einliegerwohnung wahrgenommen werden. Doch welche Vorteile bietet solch eine Lösung außer einer zusätzlichen Einkommensquelle noch?

Zunächst sollte definiert werden, was der Begriff „Einliegerwohnung“ überhaupt im Detail bedeutet.
Als Einliegerwohnung bezeichnet man eine zusätzliche Wohnmöglichkeit innerhalb der eigenen Wohnung bzw. des eigenen Hauses. Diese(s) muss dafür dauerhaft bewohnt sein.1

Im Verhältnis zur Hauptwohnung zählt die Einliegerwohnung als untergeordnet und muss unabhängig von den restlichen Räumlichkeiten selbstständig vermiet- und bewohnbar sein.2

Der Besitz einer Einliegerwohnung bringt Vorteile mit sich, so können einige Kosten rund um die Wohnung von den Steuern abgesetzt werden.
Darunter fallen zum Beispiel anteilige Darlehenszinsen, entstehende Kosten bei der Erhaltung des Objekts, Kosten für die Pflege und Gestaltung eines gemeinsamen Gartens, sowie Maklerkosten bei Vermittlung der Wohnung.3

Damit dies jedoch umgesetzt werden kann, müssen einige Bedingungen erfüllt sein. So zunächst die grundsätzlichen Bedingungen für eine Einliegerwohnung, diese muss also im Sinne der selbstständigen Bewohnbarkeit beispielsweise über einen Kochbereich verfügen und die VermieterInnen dürfen nicht längere Zeit abwesend sein, da das Objekt sonst unter Zimmervermietung fällt und keine Absetzung der Gebäudekosten mehr möglich ist. Die anfallenden Kosten der Einliegerwohnung sollten klar von den Kosten der restlichen Wohnbereiche abgegrenzt werden können und (Bau-)Verträge und Konten sollten ebenfalls möglichst strikt getrennt sein.4

Unterbringung von Verwandten und Sonderkündigungsrecht

Viele Hausbesitzende nutzen Einliegerwohnungen zur Unterbringung von Verwandten, beispielsweise der eigenen Kinder nach dem Auszug aus der eigenen Wohnung oder der Eltern im höheren Alter.
Bei dieser Möglichkeit sind dabei jedoch einige Aspekte zu beachten. So sollte in jedem Fall ein Mietvertrag geschlossen werden, damit ggf. keine steuerlichen Vorteile verloren gehen. Zudem gilt die 66 % -Regel. Durch diese kann unter 66,1 % verlangter Miete nur ein Teil der Gebäudekosten abgesetzt werden. Bei einer 30 % -igen Miete können beispielsweise nur 30 % der anfallenden Gebäudekosten abgesetzt werden.5

Eine weitere Besonderheit der Einliegerwohnungen ist das Sonderkündigungsrecht, durch welches das Mietverhältnis im Vergleich zu anderen Mietverträgen ohne Angabe von Gründen leichter gekündigt werden kann, sowie eine um 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist mit einer sechs- statt dreimonatigen Kündigungsfrist bei einer beispielhaft genannten Wohnzeit von 5 Jahren.6

Allgemein sollte bei der Umsetzung von Einliegerwohnungen die Investition in einen eigenen Wohnungszugang und Wärmedämmung wie auch Schallschutz in Betracht

gezogen werden, welche der längerfristigen Planung zugutekommen und den Wert des Objektes bei potenziellem zukünftigen Verkauf steigert.7

Bei ungenutzten Räumlichkeiten oder sogar einer bereits existierenden Wohnung ist somit die Einrichtung einer Einliegerwohnung im eigenen Wohngebäude zu empfehlen. Mieter haben die Chance, günstigen Wohnraum mit u. A. eigenem Wohnungszugang zu nutzen und VermieterInnen können von einer Senkung der allgemeinen Kosten rund um eine Wohnung profitieren.

1 https://www.gevestor.de/details/einliegerwohnung-definition-und-regeln-713755.html
2 https://de.wikipedia.org/wiki/Einliegerwohnung
3 https://www.schwaebisch-hall.de/wohnen-und-leben/bauen-und-modernisieren/neubau- anbau/einliegerwohnung.html
4 https://www.schwaebisch-hall.de/wohnen-und-leben/bauen-und-modernisieren/neubau- anbau/einliegerwohnung.html
5 https://www.schwaebisch-hall.de/wohnen-und-leben/bauen-und-modernisieren/neubau- anbau/einliegerwohnung.html
6 https://www.schwaebisch-hall.de/wohnen-und-leben/bauen-und-modernisieren/neubau- anbau/einliegerwohnung.html
7 https://www.schwaebisch-hall.de/wohnen-und-leben/bauen-und-modernisieren/neubau- anbau/einliegerwohnung.html