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Eigenbedarf

Vermieter haben die Möglichkeit, ihren Mietern das Mietverhältnis aufzukündigen, wenn sie selbst die Immobilie benutzen möchten. Sie melden Eigenbedarf an. Doch die Eigenbedarfskündigung ist einerseits gesetzlich streng geregelt und darf andererseits nur mit einer gültigen Begründung erfolgen, die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufgeführt sind.

Grundsätzlich gilt: Eigenbedarf darf nicht aus einer Laune heraus, auf Vorrat (also ohne akuten Bedarf) oder mit dem Ziel eines Abschlusses eines neuen Mietverhältnisses (und ggf. damit verbundener Mieterhöhung) angemeldet werden. Als missbräuchlich kann auch ein überhöhter Wohnbedarf erachtet werden. Die Umstände, die zu einer Kündigung wegen Eigenbedarf führen, müssen zudem erst NACH Abschluss des Mietverhältnisses aufgetreten sein; anderenfalls hätte der Vermieter den Mieter darauf hinweisen müssen, die Immobilie in absehbarer Zeit selbst nutzen zu wollen. Auf diese Weise sollen Mieter geschützt werden.

Eigenbedarf Vermietung Miete

Nachvollziehbare Begründungen, um Eigenbedarf geltend machen zu können, sind zum Beispiel:

  • Familienmitglieder oder Angehörige des Haushalts benötigen den Wohnraum. Dazu zählen etwa Kinder, Enkelkinder, Geschwister, Großeltern, aber auch etwaiges Pflegepersonal. Werden diese den Wohnraum aber nur vorübergehend nutzen, kann dies wiederum die Geltungsmachung des Eigenbedarfs erschweren. Der Mindestzeitraum einer Eigennutzung ist jedoch nicht definiert, und es gibt verschiedene, sich widersprechende Gerichtsurteile über die Frage, welcher Zeitraum einen Eigenbedarf rechtfertigt und welcher nicht.
  • Die Lebensverhältnisse des Mieters haben sich geändert, z.B. durch Heirat, Scheidung, Arbeitsplatzwechsel, Familienzuwachs, Krankheit oder Tod. Dazu zählt auch, wenn der aktuell genutzte Wohnraum des Vermieters durch Umbau oder Renovierung für mind. 1 ½ Jahre nicht mehr genutzt werden kann. In diesen Fällen darf Eigenbedarf angemeldet werden, sofern der Vermieter nicht über äquivalenten leerstehenden Wohnraum verfügt.
  • Eine gewerbliche Nutzung des Wohnraums erlaubt in aller Regel keine Aufkündigung des Mietverhältnisses.

Fristgerecht Eigenbedarf anmelden

Um das Mietverhältnis fristgerecht aufkündigen zu können, muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen. Unabhängig davon sollte eine Eigenbedarfsanmeldung dem Mieter im Voraus kommuniziert werden, da diese einen bedeutenden Einschnitt in dessen Lebensalltag darstellt und mit großen Umstellungen verbunden ist. Die gesetzliche Kündigungsfrist (§ 573c BGB) ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses, sofern im Mietvertrag keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden:

  • Diese beträgt weniger als 5 Jahren -> die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate
  • Diese beträgt zwischen 5 und 8 Jahren -> die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate
  • Die Mietdauer ist länger als 8 Jahre -> die Kündigungsfrist beträgt 9 Monate

Bestimmte Lebensumstände des Mieters wie Krankheit, Schwangerschaft oder Behinderung können zu Abweichungen in den Fristen führen. Auch hier kann ein transparentes Gespräch für alle Beteiligten vorteilhaft sein. Die Kündigung muss den Eigenbedarf dezidiert begründen und auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen (nach § 574 BGB).

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Eigenbedarf kann aus verschiedenen Gründen vorgetäuscht werden, die vornehmlich finanzieller Natur sind. Auf diese Weise lassen sich beispielsweise alte Mietverträge, die noch über einen günstigen Mietsatz verfügen, durch neuere ersetzen. So eine Methode ist allerdings nicht rechtens und kann zu hohen Schadensersatzforderungen führen, wenn der gekündigte Mieter nachweisen kann, dass der vorgegebene Eigenbedarf gar nicht existent ist.

In so einem Fall kann der Ex-Mieter versuchen, Schadensersatz geltend zu machen und Umzugs-, Makler-, Renovierungskosten und anderes mehr vom Vermieter begleichen zu lassen.